Перейти к содержимому



Наверх
  • Войти с использованием Facebook Вход с использованием Вконтакте Войти через Google Войти
  • Регистрация

Форум
ЖК "Некрасовский"
Дмитровского района.

Фотография

Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

неустойка юрист собственность взыскание

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 105

#101
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 108 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-
ВЕБИНАР УЖЕ СЕГОДНЯ!
 
Дата –  вторник, 18 июля 2017г.
Время – 20.00
Место – по ссылке, которую мы пришлём Вам заранее.
 
Для участия в вебинаре регистрируйтесь по адресу http://dolevka-msk.ru/webinar
 
Ждём вас!
 

  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#102
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 108 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-
Благодарим всех жителей, принявших участие в вебинаре!
По просьбам, озвученным вчера в эфире, в ближайшее время проведём вебинар на интересующие темы. Следите за новостями!
 
Один из вопросов, который вчера нам пришёл в чат, но мы его не осветили, касался нашей практики по признанию права собственности на квартиру. Опыт в этом направлении у нас огромный, во многом «благодаря» тому, что ещё несколько лет назад застройщики вовсю практиковали серые схемы продаж квартир, например по предварительным договорам купли-продажи. Нередко после подписания акта приёма – передачи застройщики переставали выполнять свои обязанности, предусмотренные договорами, что влекло невозможность для покупателя зарегистрировать право собственности со всеми вытекающими последствиями. Одним из таких дел поделимся сегодня.
 
Как мы помогли дольщику справиться с недобросовестным застройщиком, уклонявшимся от заключения договора купли-продажи квартиры.
 
Особенность покупки: уступка прав требования по предварительному договору купли-продажи
 
Проблема: застройщик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи квартиры, поэтому покупатель не может зарегистрировать на неё право собственности
 
 
В 2013 году первоначальный покупатель заключил с ЗАО «Синтезинвестгрупп» предварительный договор, согласно которому в будущем стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в ЖК «Путилково». При этом согласно условиям соглашения этот договор должен был быть заключён в течение 2-х месяцев с даты регистрации застройщиком права собственности на квартиру. 
В феврале 2015 года, когда дом уже был введён в эксплуатацию, между первоначальным покупателем и Т.  был заключен договор уступки прав требования и перевода долга по вышеуказанному предварительному договору. Взаиморасчёты по обоим договорам были произведены в полном объёме, а застройщик своевременно извещён о состоявшейся уступке. 
На следующий день Т. и застройщик составили акт, согласно которому Т. получил доступ в квартиру. В этот же день был заключён договор с управляющей компанией о предоставлении коммунальных и дополнительных услуг. 
Т. было обещано, что с ним свяжутся для оформления документов в самое ближайшее время. Однако этого не произошло. 
 
Летом 2016 года Т. направил застройщику заявление с требованием заключить договор купли – продажи квартиры, но оно было проигнорировано.
 
За дальнейшей помощью Т. обратился в наше бюро.
 
Мы собрали для суда необходимый пакет документов, в том числе получили выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая свидетельствовала о том, что право собственности на квартиру ни за кем не было зарегистрировано. Также были представлены документы, подтверждающие существование самой квартиры, а также то, что именно Т. всё это время несёт расходы на её содержание.
 
Иск был подан в Красногорский городской суд Московской области (по месту нахождения квартиры). Несмотря на то, что застройщик был уведомлён о дате и времени заседания надлежащим образом, своего представителя в суд он не направил.
 
Судья Белова И. В. посчитала предоставленные нами доказательства достаточными для признания за Т. права собственности на спорную квартиру, а также взыскала стоимость всех расходов (в том числе наших услуг), связанных с рассмотрением дела в суде, в полном объёме.
 
На основании этого решения право собственности на квартиру было зарегистрировано.
 
Прикрепленный файл  water_Решение_Томил_01.jpg   255,34К   0 Количество загрузок:Прикрепленный файл  water_Решение_Томил_02.jpg   270,29К   0 Количество загрузок:Прикрепленный файл  water_Решение_Томил_03.jpg   266,1К   0 Количество загрузок:Прикрепленный файл  water_Решение_Томил_04.jpg   131,34К   0 Количество загрузок:
 

  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#103
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 108 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-
Дольщику из ЖК «Зелёные аллеи» застройщик ООО «МИЦ Стройкапитал» должен был передать квартиру не позднее 30 апреля 2016 года. Уведомление о готовности передать объект было получено дольщиком в марте 2016 года, но на осмотр квартиры он записался только в конце апреля, после того, как застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
 
Во время осмотра были выявлены недостатки в квартире, в частности, одна из стен имела отклонение около 5 см, однако акт приёма – передачи подписан не был, а вместо этого составлен акт комиссионного осмотра, в котором дан срок на их устранение до конца мая. Повторно на объект дольщик пришёл только в конце июня, но снова акт не подписал. В первых числах июля застройщик прислал односторонний акт.
 
Судья Нагатинского суда Шамова А. И. посчитала выявленные недостатки не препятствующими подписанию АПП, а дольщика уклоняющимся от её приёмки, поэтому в иске было отказано. Апелляция оставила это решение в силе.
 
Однако, так как стена так и осталась неисправленной, было принято решение пригласить экспертную организацию и зафиксировать этот недостаток. В присутствии двух представителей застройщика и управляющей организации, которых мы заранее известили,  были произведены замеры и фиксация отклонения стены. Согласно экспертному заключению стоимость устранения этих недостатков составила 55 756,77руб., которые застройщик возмещать не собирался.
 
Иск был подан в Видновский городской суд Московской области в конце мая 2017 года. Помимо требования о возмещении стоимости на устранение недостатков мы заявили требование о компенсации убытков в виде стоимости работ экспертов – 20 000руб., а также возмещение расходов на услуги нашего бюро – 35 000руб. Буквально перед самым заседанием нам удалось согласовать с МИЦем сумму мирового соглашения, которая составила 100 000руб., и судья Кравченко С. О. его утвердил.
 
Уважаемые участники долевого строительства!
 
Для экономии своего времени настоятельно рекомендуем приходить на приёмку квартиры с экспертами, предварительно известив об этом застройщика.
Мы работаем с проверенными компаниями, которых можем рекомендовать.
 

  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#104
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 108 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-
Пришёл вопрос, связанный с подачей иска о признании права собственности на квартиру: «слышала, что иск о признании ПС нельзя подать по месту жительства истца. Это правда?».
 
Да, в отличие от исков о взыскании неустойки с застройщика, которые можно подать в суд по выбору истца (местонахождение ответчика, квартиры или место жительства дольщика) иски о признании права собственности на объект недвижимого имущества подпадают под действие специальной нормы ГПК РФ об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
 

  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#105
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 108 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

На прошлой неделе Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В предыдущий раз Президиум Верховного суда Российской Федерации выпускал обзор по этим же спорам в декабре 2013 года. Этот документ был долгожданным, так как судебная практика по вопросам долевого строительства складывалась очень противоречивая, и  остро требовались разъяснения для выработки единого направления в толковании законодательства.

В Обзоре, утверждённом Президиумом Верховного суда России 19 июля 2017 года, было отмечено, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении. Вероятно, по этой причине новый документ примерно в два раза меньше предыдущего.

Тем не менее, Высокий Суд привёл примеры вынесения неправомерных решений не только судами первой инстанции, но также апелляционной и даже кассационной.

Итак, основные тезисы, указанные в Обзоре.

1. ВС РФ подтвердил, что в случае покупки физическим лицом квартиры по договору уступки у юридического лица и просрочки исполнения застройщиком своих обязательств, взыскиваются:

- неустойка в двойном размере;
- компенсация морального вреда;
- штраф по Закону от 07.02.1992г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».

То есть, несмотря на то, что первоначальным дольщиком являлось юридическое лицо, при обращении в суд нового покупателя – физического лица к отношениям применяются положения закона о защите прав потребителя.


2. Если квартира приобретена по предварительному договору купли – продажи, но судом установлено, что в действительности сторонами имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к таким правоотношениям должны применяться положения Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и пострадавшему покупателю не может быть отказано во взыскании неустойки.


3. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Это также касается случаев, когда:
- договор уступки заключён после наступления просрочки;
- в договоре уступки указана иная дата передачи квартиры (при этом, дополнительное соглашение между застройщиком и первоначальным дольщиком не подписывалось);
- в договоре уступки присутствует информация о том, что застройщик направлял первоначальному дольщику уведомление о переносе сроков.

Для всех случаев предусмотрено единое правило: для изменения сроков необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.


4. ВС в очередной раз напомнил, что применение ст. 333 ГК РФ при снижении неустойки возможно только в исключительных случаях и по заявлению ответчика и с указанием мотивов, по которым суд полагает, что снижение неустойки является допустимым. В частности, суд должен указать, в чём именно заключается исключительность случая и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком. Отметим, что обязанность доказывать эти обстоятельства лежит на ответчике.


5. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» не взыскивается только в случае, если истец отказывается от иска и суд прекращает производство по делу.


6. ВС РФ подтвердил, что право требования неустойки за просрочку передачи квартиры возникает у лица, купившего её по договору уступки, за весь период просрочки, даже если уступка была заключена после наступления просрочки (если, конечно, продавец сам не взыскал неустойку за какой-либо период).

7. ВС разъяснил недопонимание, возникшее при исчислении сроков передачи квартиры в договоре участия в долевом строительстве. В ДДУ были указано следующее:

1.    Завершение строительства запланировано на I-II квартал 2015г.
2.    Объект долевого строительства должен быть передан в течение в 6 месяцев после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ)

РВЭ было получено застройщиком 25.12.2014г., квартира передана 21.10.2015г.

Разрешался вопрос:
- если считать 6 месяцев с 25.12.2014г., то дольщик имеет право на неустойку с 26.06.2015г. по 21.10.2015г.
- если считать 6 месяцев с 01.07.2015г., то просрочки нет и права на неустойку тоже.

При этом каждая последующая инстанция изменяла решение нижестоящей:
- решением районного суда исковые требования дольщика оставлены без удовлетворения;
- судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично;
- постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.

Точку в этом споре поставил Верховный Суд, указав, что в данном случае течение 6 месяцев начинается с 25.12.2014г., а не с 30.06.2015г.


В Обзоре судебной практики также рассмотрены дела, связанные с привлечением застройщиков к Административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ.

Общей темой всех рассмотренных Высоким судом случаев является применение положений ст. 2.9. КоАП РФ о возможности освобождения от административной ответственности  при малозначительности правонарушения.

    В рассмотренных случаях фигурировали следующие правонарушения:

- привлечение денежных средств дольщика до регистрации ДДУ;
- невнесение в проектную декларацию ежеквартальных изменений о финансовых показателях застройщика;
- предоставление в контролирующий орган неполной отчётности;
- непредставление в контролирующий орган проектной декларации за 14 дней до заключения первого ДДУ.

Ни в одном случае дольщики не пострадали, тем не менее, застройщики получили штрафы до 500 000руб. Посчитав свои деяния малозначительными, застройщики обращались в Арбитражные суды с ходатайством о применении соответствующих положений КоАП РФ с целью освобождения от уплаты штрафов. Стоит отметить, что ни в одном случае оспорить решение контролирующего органа застройщикам не удалось.

Верховный Суд поддержал позицию Арбитражных судов во всех случаях, указав следующее:

Правонарушения, указанные в 14.28 КоАП РФ, несут существенную угрозу охраняемым правам дольщиков, причиняют вред общественным отношениям в области эффективного контроля за строительством, создают препятствия в осуществлении контроля за деятельностью застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что, в свою очередь, приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в долевом строительстве, а широкий круг лиц вводится в заблуждение относительно порядка строительства многоквартирных жилых домов (в том числе срока его окончания).

Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 КоАП РФ, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

Отметим, что в своём обзоре Верховный суд так и не поставил точку в вопросе о способах подсчёта неустойки при изменении ключевой ставки, который мы регулярно поднимаем в связи с разношёрстной практикой судов общей юрисдикции по этому вопросу. Поэтому в очередной раз советуем: считайте неустойку так, как выгодно Вам!

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#106
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 108 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Продолжим знакомиться с текущей практикой в судах общей юрисдикции Московского региона.

Дольщику ЖК «Пятницкие кварталы» застройщик ООО «Саб Урбан» не передал квартиру в срок. На дату заседания просрочка составила 188 дней, сумма неустойки за этот период – 447 175,16руб. Иск был подан в Красногорский городской суд Московской области.

Судья Аникеева Е. Д. взыскала:
- 224 000руб. – неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 57 250,66руб. – штрафа;
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 301 250руб.


ЖК «Купавино», который возводит ООО «СтройКапитал», - долгострой в Ногинском районе Московской области. Квартиры должны были быть переданы дольщикам до 30 июня 2015 года. К застройщику уже начали предъявляться заявления о банкротстве.

Так как дом возведён более чем на 90% дольщик обратился к нам за помощью в признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Для того, чтобы доказать, что квартира реально построена и её можно идентифицировать мы провели строительно-техническую экспертизу, расходы на проведение которой составили 12 000руб.

Иск был подан в Ногинский городской суд Московской области.
Судья Полякова Ю. В. признала за дольщиком право собственности в объекте незавершённого строительства в виде квартиры, а также взыскала:
- 12 000руб. расходов на экспертизу;
- 20 000руб. расходов на услуги бюро.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru




Темы с аналогичным тегами неустойка, юрист, собственность, взыскание

Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных