Перейти к содержимому



Наверх
  • Войти с использованием Facebook Вход с использованием Вконтакте Войти через Google Войти
  • Регистрация

Форум
ЖК "Некрасовский"
Дмитровского района.

Фотография

Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

неустойка юрист собственность взыскание

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 170

#1
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Уважаемые жители, рады приветствовать вас!

 

Позвольте представиться: меня зовут Марина Макушева, я являюсь руководителем юридического бюро «Лексар». Наше бюро работает с 2011 года и специализируется на вопросах, связанных с приобретением недвижимого имущества, в том числе:

- взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объектов недвижимого имущества;

- признание права собственности;

- взыскание расходов на устранение недоделок в переданной квартире;

- и многие другие вопросы.

 

Нашей командой накоплен большой опыт по успешному разрешению перечисленных вопросов в судебном порядке в судах Москвы и области.

 

В связи с тем, что к нам обратились за консультациями несколько жителей ЖК «Некрасовский», мы решили быть ближе к Вам и создать свою ветку на вашем форуме.

 

В этой теме сотрудники нашего бюро будут делиться информацией и своим опытом, выкладывать образцы документов, давать консультации, связанные с приобретением жилья.

 

С результатами нашей работы вы можете ознакомиться на наших сайтах:

 

www.neustoyka-ddu.ru, где выложены полученные нами судебные решения по взысканию неустойки.

www.лексар.рф, где выложены полученные нами судебные решения по делам, связанным с признанием права собственности.

 

На этих же сайтах содержится много полезной и интересной информации.

 

Наша команда:

 

С отзывами наших клиентов вы можете ознакомиться по ссылкам:

 

www.apoi.ru

www.yandex.ru

www.neustoyka-ddu.ru

 

Если вы пожелаете познакомиться с сотрудниками нашего бюро лично, приезжайте к нам в офис, который находится в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Будем рады вас видеть!

 

С уважением,

руководитель Юридического бюро «Лексар»

Марина Макушева

+7 499 955 49 28

info@leksar.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#2
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Сразу хотим познакомить вас с изменениями в законодательстве в области долевого строительства, которые ждут участников долевого строительства в этом году.

Федеральным законом № 304 от 03.07.2016г. были внесены изменения в закон об участии в долевом строительстве от 30.12.2014г. № 214-ФЗ, часть из которых вступает в силу уже с 01 января 2017 года. Давайте посмотрим, какие нововведения приготовил законодатель.

Начнём с неприятного… Некоторые случаи, когда суды отказывали в иске, руководствуясь разъяснениями Верховного суда России, обрели силу закона.

Так, часть 2 ст. 6 закона 214-ФЗ дополнилась следующим предложением:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору».

Что это означает для дольщика? Это значит, что в случае неподписания акта приёма – передачи (далее – АПП) в установленные в договоре долевого участия (далее – ДДУ) сроки, дольщику, решившему обратиться в суд за взысканием неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, придётся доказывать в суде, что он не уклонялся от его приёмки.

Практические советы, как обеспечить себе «алиби» на примере приёмки квартиры:

1. За месяц до даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, направьте застройщику уведомление о готовности её принять.
2. В первый же день просрочки направьте застройщику требование передать квартиру по АПП.
3. Если вы не желаете подписывать АПП из-за претензий к качеству, то письменно требуйте составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры условиям ДДУ, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (далее – акт осмотра).
4. После составления акта осмотра подготовьте и направьте застройщику дефектную ведомость с требованием устранить недоделки в определённый срок.
5. В случае неустранения недоделок в установленный срок повторите действия, описанные в пунктах 3 и 4.

Обращаем ваше внимание, что все письма направляются на адрес регистрации застройщика (юридический адрес) ценным письмом с описью вложения!

Ваши активные действия, подкреплённые перечисленными выше документами, будут являться в суде доказательствами того, что вы не уклонялись от приёмки квартиры, а значит, риски отказа во взыскании неустойки по этому основанию будут минимизированы.

Примеры поведения дольщика, которое может быть признано уклонением от приёмки квартиры:

- дольщик игнорирует уведомление застройщика о готовности квартиры и не появляется на объекте для её приёмки в установленный ДДУ срок;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра не заполнил и письменно не потребовал его составления;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, акт осмотра заполнил, но не оставил себе второй экземпляр и не направил застройщику дефектную ведомость. Необходимо отметить, что это довольно распространённая ситуация, когда акт осмотра составляется в единственном экземпляре, который представитель застройщика забирает себе (для работы). Впоследствии доказать, что такой акт был составлен (если вы себе не сделали как минимум копию), будет практически невозможно. Поэтому требуйте составления акта осмотра как минимум в двух экземплярах, один из которых заберите себе;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра заполнил, однако недостатки в квартире являются несущественными (например, криво висит батарея, не отрегулированы окна, наличие строительного мусора, царапины на дверных ручках и т.д.). Стоит отметить, что разные суды одни и те же недостатки могут относить как к существенным (позволяющим не подписывать АПП), так и к несущественным (не препятствующим приёмке квартиры).

 

 


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#3
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Новшества, касающиеся условий договора участия в долевом строительстве.

1. С Нового года ДДУ должен содержать более полную информацию об объекте долевого строительства (далее – объект). Теперь план объекта должен отображать:

- этаж и его местоположение на этаже многоквартирного дома (далее – МКД) или иного строящего объекта недвижимости, с указанием сведений о виде, назначении, этажности МКД, общей площади МКД или иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности и сейсмостойкости;
- назначение объекта (жилое или нежилое помещение) и его общая площадь;
- количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
- схему или чертеж расположения по отношению друг к другу частей жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей нежилого помещения.

Указанные сведения должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения ДДУ, в противном случае дольщик может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным (дополнения в ст. 4 закона 214-ФЗ).

Проект ДДУ, используемый застройщиком, теперь должен быть размещён на его официальном сайте (новая статья 3.1. закона 214-ФЗ).

2. Теперь законодательно зафиксировано, что уплата цены ДДУ производится только после его государственной регистрации (новая редакция ч. 3, ст. 5 закона 214-ФЗ).

3. Если договор уступки заключается с юридическим лицом, которое уступает свои права по ДДУ, то уплата цены договора уступки также производится только после его государственной регистрации (новая часть 3 ст. 11 закона 214-ФЗ).

4. С 01 января 2017 года в передаточном акте (далее – АПП) должна указываться дата передачи объекта долевого строительства, а неотъемлемой частью самого АПП станет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (дополнения в ст. 7 и новая редакция ч. 1 ст. 8 и закона 214-ФЗ и д).

5. Закрепляется обязанность по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в течение гарантийного срока недостатками (новая редакция ч. 6 ст. 7 закона 214 – ФЗ);

6. Закрепляется законом размер неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, который составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки. Если недостатки жилого помещения не являются основанием для его признания непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых для их устранения (дополнения в ст. 7 закона 214-ФЗ);

7. Уточняется понятие существенного изменения размера объекта долевого строительства, позволяющего дольщику расторгнуть договор в судебном порядке: теперь такое требование можно заявить, если его площадь увеличилась более чем на 5% от указанной в ДДУ (новая редакция пункта 2 части 1.1 ст. 9 закона 214-ФЗ).


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#4
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Нам пришёл вопрос: согласно новым правилам может ли дольщик расторгнуть договор в судебном порядке, если площадь квартиры уменьшилась более, чем на 5% от указанной в ДДУ?

Да, может. Новая редакция пункта 2 части 1.1. ст. 9 закона № 214-фЗ об участии в долевом строительстве не уточняет, что для возможности расторжения ДДУ в судебном порядке изменение площади должно быть только в большую сторону, однако на практике редко встречаются недовольные дольщики, площадь квартиры которых уменьшилась. Подавляющее большинство споров возникает из-за увеличения площади квартиры и соответствующей необходимости доплачивать за появившиеся метры.


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#5
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Продолжаем знакомиться с изменениями в законодательстве о долевом строительстве.

Помимо интересов дольщиков, законодатель не обошёл вниманием и застройщиков.

Новые требования к застройщику, руководителю и главному бухгалтеру

1. С января 2017 года правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома (далее – МКД) на основании договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) будут иметь  застройщики, отвечающие перечисленным ниже требованиям (новая редакция части 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).
В отношении застройщика (юридического лица):
-  не проводятся процедуры ликвидации юридического лица и/или отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика;
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- отсутствует задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам.

В отношении руководителя и главного бухгалтера застройщика (помимо перечисленных выше требований):
- отсутствие судимости за преступления в сфере экономики;
- отсутствие наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью;
- отсутствие административного наказания в виде дисквалификации.


2. С Нового года застройщик, решивший принять решение о ликвидации, будет обязан в течение одного рабочего дня с даты принятия такого решения уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий надзор в области долевого строительства МКД (далее – контролирующий орган) (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).


3. Закон также обязывает арбитражные суды, принявшие решение:

- о ликвидации застройщика;
- о введение одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- о приостановлении деятельности застройщика

в течение одного рабочего дня с даты вступления в законную силу такого решения или определения направить его в контролирующий орган, который, в свою очередь, также в течение одного рабочего дня обязан направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).


Новые обязанности застройщиков

4. Теперь годовая бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (новая часть 4 в ст. 18 закона 214-ФЗ). Напомним, что в настоящее время аудиторское заключение за последний год должно быть предоставлено только по требованию дольщика, что позволяет застройщику при отсутствии таких просьб не проводить аудит вообще.

5. Нововведением является статья 3.1, устанавливающая обязанность застройщика, во-первых, по созданию своего официального сайта в сети Интернет, а во-вторых по его ведению и размещению следующей информации в отношении каждого МКД:

- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик за последние три года;
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектная декларация;
- аудиторское заключение за последний год;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- заключение уполномоченного органа  о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- договор поручительства с застройщиком (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (должны обновляться ежемесячно).

Изменения в перечисленные выше документы также должны публиковаться на сайте.


Новые права застройщиков

6. В новой редакции закона 214-ФЗ расширился перечень целей, на которые могут быть использованы денежные средства участников долевого строительства, и он по-прежнему является закрытым. Ответственность за использование денежных средств дольщиков на цели, прямо не предусмотренные законом, будут нести руководитель и главный бухгалтер застройщика (новая редакция ст. 18 закона 214-ФЗ).

Нам представляется важным отметить, что теперь за счёт дольщиков застройщик сможет возместить свои затраты на создание и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Такое возмещение допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. Для возникновения такого права у дольщика вместе с ДДУ должно быть заключено соответствующее соглашение, которое является его неотъемлемой частью (новая ст. 18.1 закона 214-ФЗ).

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#6
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Пришел вопрос «Когда можно обращаться за взысканием неустойки?»

Отвечаем: Вы вправе обратиться в суд за защитой своих интересов с первых дней нарушения застройщиком срока передачи квартиры и в течение всего срока исковой давности, который составляет 3 года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Период, за который Вы можете обратиться за взысканием неустойки, ограничивается датой подписания акта приёма – передачи квартиры (при условии, что Вы не уклонялись от приёмки квартиры). Это означает, что обращаться за взысканием можно хоть за каждый месяц просрочки. Некоторые наши клиенты успевают взыскать неустойку несколько раз (за разные периоды просрочки), что позволяет им получить более внушительную сумму, чем в одном судебном процессе.
    Поэтому не соглашайтесь на подписание дополнительных соглашений к договору долевого участия, направленных на изменение срока, ни до завершения строительства, ни при подписании акта приёма – передачи, за исключением тех случаев, когда содержание этого дополнительного соглашения Вас устраивает (например, если вы договорились с застройщиком и включили в текст (помимо нового срока) обязательства по сдаче квартиры с черновой/чистовой отделкой и так далее).

        Также сообщаем, что подписание дольщиком акта приёма-передачи квартиры не отменяет обязанности застройщика оплатить неустойку и возместить убытки, даже если в этом акте написано, что претензий к застройщику по качеству Вы не имеете.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#7
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Пришёл вопрос: можно ли подписывать Акт, в котором есть фраза о том, что я "не имею финансовых претензий к застройщику", и потом взыскивать пени?

Действительно, пункт об отсутствии финансовых претензий (или иных претензий) в акт приёма – передачи включают почти все застройщики. Однако в соответствии с п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса «…Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Законом не предусмотрено прекращение права на взыскание неустойки в связи с отказом от осуществления дольщиком от своего права. На этот момент юристы обращают внимание суда в исковых заявлениях. На нашей практике ни одному дольщику не было отказано в иске по причине наличия такого пункта в акте приёма – передачи.
Так что отвечаем: акт можно подписывать и идти за взысканием пеней в суд.
 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#8
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Нам пришёл вопрос: а если я всё-таки не согласен с этим пунктом и хочу его исключить. Могу ли я настаивать на этом? И что делать, если застройщик откажет?

Безусловно, вы можете настаивать, так как текст акта приёма – передачи должен устраивать обе стороны. Однако на практике заставить застройщика исправить текст бывает довольно трудно. Как мы писали ранее, наличие в акте приёма-передачи пункта об отсутствии финансовых претензий не влияет на право застройщика взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.
«Для собственного спокойствия» или «на всякий случай» после подписания акта приёма – передачи квартиры вы можете сразу направить застройщику претензию о несогласии с пунктом об отсутствии претензий (в целом или по срокам передачи объекта) и о намерении взыскать неустойку (образец прилагаем).

 

www.neustoyka-ddu.ru

Прикрепленные файлы


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#9
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Сегодня мы хотим рассказать об изменениях в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 01 июля 2017 года. Они будут интересны тем, кто в обозримом будущем планирует покупку квартиры в строящемся доме.

С июля 2017 года наконец будут изменены требования к размеру уставного капитала (далее – УК) застройщика, которые будут прямо зависеть от объёма предполагаемого строительства: чем масштабнее стройка, тем больше должен быть УК. Минимальный его размер устанавливается в 2 500 000руб., при этом максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика не должна превышать 1 500кв.м. Всего законодатель предусмотрел 9 таких категорий, и самые крупные проекты площадью свыше 500 000 кв.м. потребуют от застройщика сформировать УК в размере 1,5 миллиарда рублей. Однако если застройщик не будет отвечать этим требованиям, то он должен будет заключить договор поручительства с таким лицом (одним или несколькими), чтобы сумма совместных полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и его поручителей отвечала новым минимальным требованиям (новый п. 1 ч. 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).

К счастью, эти детали запоминать не обязательно, так как с 01 июля 2017 года должен заработать единый реестр застройщиков, который будет содержать в себе сведения о строительных компаниях, отвечающих требованиям закона. Так как эти сведения будут являться открытыми и размещаться в сети Интернет, то любой дольщик сможет проверить застройщика, с которым планирует заключать ДДУ.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#10
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Ещё вопрос, связанный с изменениями в закон об участии в долевом строительстве: какой срок установлен для устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока?

Согласно ч. 6 ст. 7 закона 214-ФЗ «Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства». Таким образом, этот срок устанавливается соглашением сторон. Безусловно, он должен быть разумным.
При согласовании срока устранения недостатков вы можете руководствоваться положениями Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О Защите прав потребителей» ч. 1 ст. 20 которого гласит: «Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом...) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней».

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#11
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Ещё одним важным нововведением в законе № 214-ФЗ является новая схема расчётов по договору участия в долевом строительстве с размещением средств на счётах эскроу.

Что такое счёт эскроу?

По договору счёта эскроу банк открывает специальный счёт (эскроу) для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от дольщика в целях передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, дольщиком и застройщиком. То есть заключается договор, дольщик вносит денежные средства, банк их блокирует и передаёт их застройщику только после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиком. Во многом эта схема напоминает расчёт по аккредитиву.

Давайте посмотрим, чем же отличаются расчёты по счетам эскроу от расчётов по аккредитиву при покупке строящегося жилья.

1.   Самое первое, что бросается в глаза, – это то, что договор счёта эскроу трёхсторонняя сделка между застройщиком, дольщиком и банком. Договор же об открытии аккредитива заключается только между дольщиком и банком.
2.   В случае проведения расчётов по счёту эскроу, застройщику предоставляется право получать информацию об остатке денежных средств на этом счёте (ст. 860.9 ГК РФ). То есть дольщику не нужно предоставлять застройщику подтверждающие внесение оплаты документы. Договор об открытии аккредитива таких прав застройщику не предоставляет, так как он не является стороной договора.

3.   Если договор об участии в долевом строительстве (далее – ДДУ) будет содержать положения, указанные в этих новых статьях закона № 214-ФЗ, то заключать отдельного договора счёта эскроу не потребуется (меньше документов). Договор об открытии аккредитива требуется заключать в любом случае.

4.   На денежные средства, находящиеся на счете эскроу, начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу, а вознаграждение банку не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву на внесённые денежные средства проценты не начисляются, и само предоставление этой услуги является платным.

5.   Доступ к денежным средствам дольщика, размещённым на счетах эскроу, застройщик сможет получить только после подписания передаточного акта или на основании одностороннего акта о передаче квартиры, а сам счёт открывается после государственной регистрации ДДУ. (ч. 2 и ч. 4 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву тоже может быть использована такая схема, однако на практике счёт открывается после подписания ДДУ, а условием перечисления денежных средств застройщику является его государственная регистрация.

6.   При расчётах через счета эскроу банк тщательно проверяет документы, на основании которых застройщик сможет получить доступ к деньгам дольщика, так как банк проверяет сам факт наступления основания, указанного в договоре. При расчётах же по аккредитиву проверка предоставленных застройщиком документов проводится только по внешним признакам (то есть носит формальный характер).

7.   В случае произведения расчетов по ДДУ через счета эскроу, этот счет подлежит закрытию без заявления дольщика в день перечисления денежных средств застройщику (ч. 8 ст. 15.5 закона 214-ФЗ). Это значит, что дольщику не нужно будет отдельно приезжать в банк и закрывать этот счёт. При расчётах по аккредитиву для закрытия счёта дольщику требуется отдельно посещать банк и писать соответствующее заявление.

Утром стулья – вечером деньги.

Самым важным из перечисленных выше отличий расчётов через счета эскроу по договорам участия в долевом строительстве является, безусловно, момент получения застройщиком денежных средств дольщика. В настоящее время застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, получает их задолго до окончания строительства дома – сразу после государственной регистрации ДДУ, даже если ДДУ заключён на стадии «котлована» (при этом застройщик пользуется этими деньгами бесплатно). Следовательно, если застройщик сможет воспользоваться деньгами дольщика только после передачи ему квартиры, возникает вопрос: на какие деньги будет вестись строительство?

И здесь появляется ещё одна важная особенность привлечения застройщиком денежных средств дольщиков через счета эскроу: счет эскроу может быть открыт только в том случае, если застройщику предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирного дома (далее - МКД) этим же банком (ч. 2, ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, предполагается, что застройщик будет строить МКД на кредитные средства, а банк, соответственно, будет контролировать их целевое использование.

Схема привлечения денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу выглядит следующим образом:

1.   Застройщик берёт кредит в банке и на эти деньги строит МКД;
2.   В процессе строительства он заключает договоры об участии в долевом строительстве, в оплату которых дольщики вносят денежные средства на счета эскроу;
3.   Денежные средства дольщиков на этих счетах остаются заблокированными (то есть ни дольщик, ни застройщик не имеют к ним доступа) до окончания строительства;
4.   После передачи квартиры каждому дольщику застройщик сможет получить внесённые по ДДУ средства, из которых, в том числе, может быть погашен предоставленный банком целевой кредит.

С одной стороны, для дольщиков такая схема покупки строящегося жилья является более безопасной, так как контролировать расходование денежных средств будет банк, а в случае, например, истечения срока действия договора дольщик сможет спокойно вернуть свои деньги, но с другой стороны целевой кредит предоставляется банком не бесплатно, а значит суммы начисленных процентов за его пользование, скорее всего будут заложены в стоимость квадратного метра.

А если у банка, в котором открыт счёт эскроу, отзовут лицензию?

Здесь стоит отметить, что не каждому банку дано право открывать счета эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве. В целях защиты дольщиков от возможного отзыва лицензии или внезапного банкротства законодатель предоставил такое право только банкам, в которых могут размещаться средства федерального бюджета. В их число входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, вероятность банкротства которых стремится к нулю (то есть банки, которым доверяет государство). Список таких банков будет ежеквартально публиковаться на сайте Центрального Банка России (www.cbr.ru). (ч. 3 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Какие ещё особенности привлечения денежных средств дольщиков через счета эскроу?

1. Денежные средства на счетах эскроу должны быть размещены на срок не меньше, чем указанный в ДДУ, плюс 6 или более месяцев.

2. У дольщика, заключившего ДДУ с размещением денежных средств на счёте эскроу, появляются дополнительные основания для одностороннего отказа от исполнения ДДУ. Так, помимо общих оснований (например, просрочка передачи квартиры более чем на 2 месяца), ч. 5 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ предусматривает:

1)  наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома).  При этом банк будет обязан в течение 10 рабочих дней проинформировать об этом дольщика (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
2) наличие требования банка об обращении взыскания на имущество, являющиеся предметом залога по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома).  И об этом банк также обязан проинформировать дольщика в течение 10 рабочих дней (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
3) признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства;
4) вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика (как юридического лица) или о приостановлении осуществления им деятельности.

3. В случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН)  записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения ДДУ, Росреестр должен будет в течение 5 рабочих дней направить в банк соответствующее уведомление (ч. 10 чт. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, дольщику не нужно будет доказывать банку указанные обстоятельства для возврата своих денег.

4. Для стимулирования использования счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве законодатель снял с таких застройщиков обязанность получать поручительство банка и страховать свою гражданскую ответственность (ч. 7 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

Ещё раз напомним, что схема расчётов по договорам участия в долевом строительстве с размещением средств дольщиков на счетах эскроу заработает только через полгода – с 01 июля 2017 года, и она будет дополнением к существующим на сегодняшний день способам оплаты договоров ДДУ. Получит ли она распространение или станет единственным вариантом привлечения денежных средств участников долевого строительства, покажет время.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#12
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Нам пришла просьба поделиться решениями за этот год.
Пожалуйста.

Видновский городской суд МО, судья Смирнов М. В. взыскал в пользу дольщика из ЖК «Переделкино Ближнее» (застройщик ООО «Олета») следующие суммы (просрочка составила 195 дней, цена иска 510 754р.):
240 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 310 000,00руб.

По другому делу дольщику из Нового Бутово застройщик ЗАО «Язовская Слобода Инвест» задержал передачу квартиры на 226 дней, цена иска составила 467 333,19руб.
Судья Смирнов М. В. взыскал:
467 333,19руб. – неустойки (в полном объёме);
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
80 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 567 333,19руб.

Судья Зырянова А. А. из того же Видновского суда вынесла следующие решения по делам дольщиков из ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»).

По первому делу просрочка составила 139 дней, цена иска 239 412,00руб.:
Было взыскано:
160 000,00руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа;
20 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 250 000,00руб.

По второму делу просрочка составила 199 дней, цена иска 532 032,83руб.:
Было взыскано:
250 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
100 000,00руб. – штрафа;
20 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 380 000,00руб.

Судья Видноского суда Гоморева Е. А. рассматривала другие два дела наших клиентов из ЖК Переделкино Ближнее и Восточного Бутово.

По первому делу ответчиком выступал застройщик ООО «Олета», период просрочки составил 139 дней, а цена иска 541 614,00руб.
Было взыскано:
216 646,00руб. – неустойки ;
30 000,00руб. – компенсации морального вреда;
60 000,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 321 646,00руб.

По второму делу ответчиком выступал застройщик ООО «Лотан» (подконтрольный Мортону), период просрочки составил 138 дней, а цена иска 335 175,00руб.
Было взыскано:
200 000,00руб. – неустойки ;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
60 000,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 295 000,00руб.

Судья Красногорского городского суда МО Аникеева Е. Д. взыскала в пользу дольщика из ЖК «Спасский мост» (застройщик ООО «ОблТоргУниверсал») следующие суммы (просрочка составила 76 дней, цена иска 402 517,85руб.):
202 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
53 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 275 000,00руб.

В Никулинском районном суде г. Москвы слушалось дело нашего клиента из ЖК «Татьянин парк» (застройщик ООО «Стройкомплекс Говорово»). Просрочка составила 74 дня, а сумма неустойки за этот период - 359 202,66руб. Застройщик в заседании присутствовал, активно защищал свою позицию.
Однако, судья Черняк Е. Л. взыскала:
359 202,66руб. – неустойки (в полном объёме);
1 000,00руб. – компенсации морального вреда;
179 601,00руб. – штрафа (в полном объёме);
12 100,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 541 903,66руб.

Решения, когда неустойка взыскивается в полном объёме, случаются, но, к сожалению, не так часто, как хотелось бы. Как правило эти суммы режутся по заявлению Ответчика.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#13
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Помимо взыскания неустойки одним из ведущих направлений деятельности нашего бюро является признание права собственности на объекты недвижимого имущества через суд.

В конце января в Красногорском городском суде МО рассматривалось дело о признании права собственности на квартиру нашего клиента из Путилково (застройщик ЗАО «Первая домостроительная компания»).

В 2013 году покупатель заключил с застройщиком предварительный договор, согласно которому в будущем стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры. Покупатель заплатил указанную в договоре сумму, застройщик построил дом, и в марте 2015 года выдал клиенту справку, согласно которой он получил доступ в квартиру. Также клиент должен был заключить договор с управляющей компанией, что и было сделано, однако основной договор купли-продажи квартиры так и не был заключён.

Сложилась интересная ситуация: дом построен, покупатель вселился в квартиру, сделал ремонт, оплачивает ЖКУ, однако документов, подтверждающих его права на квартиру, нет. Застройщик продолжал уклоняться от подписания основного договора купли-продажи квартиры. Эта ситуация длилась более года.

В сентябре 2016 года клиент обратился в наше бюро за помощью. Мы провели претензионную работу,  подготовили исковое заявление, запросили необходимые документы в регистрационных органах, и в пятницу 20 января Судья Красногорского городского суда МО Васильева Ю.О. признала за нашим клиентом право собственности на спорную квартиру.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#14
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Раз уж мы упомянули вопросы, связанные с признанием права собственности на недвижимое имущество, полагаем целесообразным осветить изменения в правилах государственной регистрации недвижимости. Взамен ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). От прежнего закона № 122-ФЗ осталась только одна статья, которая прекратит своё действие с 01.01.2020г.

Выделим основные изменения.

Учёт недвижимости и государственная регистрация прав на неё

Как и раньше не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не учтён в кадастре недвижимости. При этом, если раньше государственный кадастровый учёт недвижимого имущества осуществляла Кадастровая палата, а государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним – Росреестр, то теперь обе эти функции осуществляет только Росреестр и его территориальные органы (п. 4 ч. 3 ст. 3 закона № 218-ФЗ).
В связи с этим появилась возможность одновременно с постановкой объекта недвижимого имущества на кадастровый учёт осуществить государственную регистрацию прав на неё.


Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Как мы писали в предыдущих обзорах, с Нового года появился Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). ЕГРН объединяет в себе сведения, содержащиеся ранее в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (ч. 2 ст. 7 закона № 218-ФЗ). И если ранее кадастр недвижимости и ЕГРП велись и в электронном виде, и на бумажных носителях, при этом последние имели приоритет, то ЕГРН, за некоторыми исключениями, ведётся только в электронной форме (ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ).

Регистрация машино-мест

С 01 января 2017г. вступили в силу изменения в статью 130 первой части Гражданского кодекса России, согласно которым законодательно закреплено, что машино-место является самостоятельным объектом недвижимого имущества. И если раньше на кадастровый учёт ставилось здание, в котором расположены машино-места (паркинг) целиком, а право на машино-место регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на это здание пропорционально размеру машино-места, то теперь счастливые обладатели машино-места смогут его отдельно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости. При этом оно должно отвечать требованиям к его размеру: так, приказом Минэкономразвития от 07.12.2016г. № 792 определены минимальные и максимально допустимые размеры машино-места, которые составляют от 5,3 x 2,5 м. до 6,2 x 3,6 м. соответственно.)
Обладатели машино-мест, чьи доли в праве общей собственности на помещения или здания паркинга были зарегистрированы в ЕГРП, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать на него право собственности. (ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ).

Офисы приёма - выдачи документов

С этого года можно сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом отделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, в каком регионе расположен объект. Например, если объект расположен в Москве, а владелец проживает в Московской области, то подать документы на регистрацию права собственности он сможет в любом удобном офисе приёма-выдачи документов области и наоборот. Список адресов, куда сможет обратиться заявитель, будет публиковаться на сайте Росреестра www.rosreestr.ru (ч. 2 ст. 18 закона 218-ФЗ).


Важным моментом является расширение перечня оснований, при которых документы возвращаются без рассмотрения. К ним, в частности, относится наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачёркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. Таким образом, если раньше документы, содержащие неоговоренные исправления принимались, но могли явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на основании ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ, то теперь они будут возвращены без рассмотрения (ч. 2 ст. 25 закона № 218-ФЗ).
Будьте внимательны при подписании акта приёма-передачи!

Получение документов

Что касается получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и/или регистрации прав, а также уведомления об отказе в осуществлении этих действий и подлежащих возврату представленных заявителем подлинников, то они теперь могут быть переданы заявителю посредством курьерской доставки (ч. 19 ст. 29 закона № 218-ФЗ). Эта услуга является платной. Для москвичей и жителей Подмосковья она обойдётся в 1 500руб. (Приказ Минэкономразвития России от 31 мая 2016 г. N 337).

Сроки осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав:

До 2017 года общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. А если документы подавались одновременно, то 20 рабочих дней. Государственная ипотека земельных участков и нежилых помещений составляла 15 рабочих дней. Теперь же эти сроки сокращены (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

При подаче документов через отделения Росреестра сроки будут следующие:
5 рабочих дней – постановка на кадастровый учёт, регистрация прав на основании судебного акта, а также регистрация ипотеки жилых помещений;
7 рабочих дней – государственная регистрация прав, а также регистрация ипотеки нежилых помещений, земельных участков и машино-мест;
10 рабочих дней – одновременная постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация прав;
3 рабочих дня - государственная регистрация прав нотариально удостоверенной сделки, а также, если к заявлению приложены свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение 1 рабочего дня.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, теперь можно будет получить в течение трёх дней вместо пяти (ч. 9 ст. 62 закона 218-ФЗ).

А вот сроки, на которые государственная регистрация может быть приостановлена, наоборот увеличены.
Если до 2017 года государственная регистрация прав по решению государственного регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца, то теперь эти сроки увеличились до 3-х месяцев и 6-и месяцев соответственно. При этом по инициативе заявителя приостановление возможно только один раз (ч. 1 ст. 30 закона № 218-ФЗ).

Ещё одним нововведением является то, что различные органы государственной власти, хранящие информацию о правообладателях, наконец начнут взаимодействовать между собой. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, суды и нотариусы при принятии ими решений (актов) будут обязаны направлять их в Росреестр. На основании поступивших документов и информации Росреестр будет вносить соответствующие сведения в ЕГРН и уведомлять об этом правообладателя (ст. 32 закона № 218-ФЗ). В частности, информацию должны буду предоставлять:

- ФМС России - информацию об изменении сведений о физическом лице, индивидуальном предпринимателе, юридическом лице;
- суды или уполномоченные органы, наложившие арест на недвижимое имущество, - заверенную копию такого акта в течение 3-х рабочих дней.
- нотариусы – сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство в течение 3-х рабочих дней.

Напоминаем, что свидетельства о праве собственности не выдаются с июля 2016 года. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права теперь подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#15
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Пример выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Она теперь включает 3 раздела:
- Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости;
- Сведения о зарегистрированных правах;
- План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа).

 

Прикрепленный файл  water_Выписка_ЕГРН_1.jpg   88,8К   0 Количество загрузок: Прикрепленный файл  water_Выписка_ЕГРН_2.jpg   63,01К   0 Количество загрузок: Прикрепленный файл  water_Выписка_ЕГРН_3.jpg   62,17К   0 Количество загрузок:

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#16
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

В последнее время участились случаи, когда застройщик (в целях улучшения своей репутации), идёт на мировую и предлагает добровольно выплатить 20-50% от суммы неустойки. Казалось бы, отличная новость! Можно получить деньги, пусть небольшие, но зато без суда и долгих ожиданий.
Однако, не спешите соглашаться даже на 50% от суммы неустойки, и вот почему...

В январе этого года к нам обратился житель ЖК Татьянин парк (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово») с просьбой помочь во взыскании неустойки, которая на момент подписания акта приёма - передачи составила 287 550,61руб.

Мы провели меры по урегулированию спора в досудебном порядке, и в конце января иск был сдан в суд, делу был присвоен номер. Буквально через несколько дней клиенту позвонил представитель застройщика и предложил добровольно выплатить компенсацию в размере 50% от суммы неустойки, однако он отказался. Дальнейшие переговоры с застройщиком вёл наш юрист.

В итоге через неделю клиент получил на свой счёт сумму неустойки, компенсации морального вреда, а также возмещение стоимости наших услуг!

Иск из суда мы, безусловно, заберём.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#17
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Немного свежей практики

В Видновском городском суде МО рассматривалось несколько дел судьёй Побединской М. А.

Клиенту из ЖК «Южное Видное» застройщик ООО «Аматол» передал квартиру с просрочкой 231 день, цена иска составила 772 695,00руб.
Было взыскано:
390 000,00руб. – неустойки ;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
100 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 510 000,00руб.

Жителю ЖК «Переделкино ближнее» застройщик ООО «Олета» передал квартиру с просрочкой 150 дней, цена иска составила 271 050,00руб.
Было взыскано:
150 000,00руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
35 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 215 000руб.

Застройщик АО «А101 Девелопмент» передал дольщику  из квартала таунхаусов «Вяземское» с просрочкой в 47 дней. За этот период неустойка составила 286 388,86руб.
Было взыскано:
150 000,00руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
70 000,00руб. – штрафа;
11 800,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 251 800руб.

В Таганском районном суде г. Москвы рассматривалось дело клиента из ЖК «Квартал Европа» (застройщик ООО «ЭлитКом»)
Период просрочки составил 580 дней, цена иска 442 540,00руб.
Судья Артемкина Л. И. взыскала:
250 000,00руб. – неустойки ;
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
127 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 392 000,00руб.

В Коптевском районном суде г. Москвы слушалось дело нашего клиента – жителя ЖК «Царицыно» (застройщик ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»). Просрочка составила 181 день, цена иска 533 407,00руб.
Судья Чугаев Ю. А. взыскал:
280 000,00руб. – неустойки;
15 000,00руб. – компенсации морального вреда;
40 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 345,000руб.

В Пресненском районном суде г. Москвы рассматривалось дело нашего из ЖК «Зелёная Москва» (застройщик ООО «БизнесСтройГрупп»). Просрочка составила 319 дней, цена иска 563 235,97руб.
Судья Зубова И. А взыскала:
200 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
60 000,00руб. – штрафа;
22 100,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 292 100руб.

Судья Савёловского районного суда г. Москвы Воробьёва Л. А. взыскала в пользу дольщика из ЖК «Нуова Вита»  (застройщик ООО «Химкинское СМУ МОИС-1») следующие суммы (просрочка составила 198 дней, цена иска 911 672,00руб.):
250 000,00руб. – неустойки;
50 000,00руб. – компенсации морального вреда;
150 000,00руб. – штрафа;
10 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 460 000руб.
 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#18
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Нам пришёл вопрос: В связи с изменениями 214-ФЗ в 2017г.при использовании счетов эскроу, как будет выглядеть схема продажи квартиры по переуступке? Если подстроить под существующую схему: покупатель1 приобретает у застройщика квартиру с использованием счета эскроу, до окончания строительства, он продает право требования покупателю2. Покупатели между собой все расчеты произвели, претензий нет. По факту у покупателя1 остается открытый счет в банке и он все равно имеет право требования к застройщику. Счет будет переоформляться на покупателя2 или как? А если есть разница между ценой покупки и продажи? Или в связи с новыми изменениями переуступку хотят вообще прикрыть? Расскажите, пожалуйста, я думаю многим будет полезна данная информация.


Как мы писали ранее, договор счёта эскроу - это трёхсторонняя сделка, которая заключается между дольщиком, застройщиком и банком. Полагаем, что в обоих договорах (если будет заключаться два договора - ДДУ и счёта эскроу) будут прописаны условия и процедуры смены стороны, в частности, владельца счёта (это уже вопросы к банку, как они будут это отражать).

Точно также, как и сейчас цена квартиры при продаже квартиры по уступке может отличаться от той, что указана в ДДУ, эти расчёты, как и сейчас, будут проводиться отдельно между продавцом и покупателем. Отличие состоит в том, что при схеме расчётов с размещением средств на счетах эскроу оплаченные средства так и остаются "висеть" на счёте. То есть при наступлении соответствующих условий покупатель квартиры по уступке просто вернёт ту сумму, которую уплатил дольщик по основному ДДУ.

Пример:

Иван купил квартиру по ДДУ за 1 000 000руб., через время продал её Петру за 1 500 000руб. (или за 900 000руб.) Расчёты между Иваном и Петром произведены, Пётр стал стороной по первоначальному ДДУ.

Квартира сдаётся с просрочкой, и Пётр решает расторгнуть ДДУ. Цена квартиры, которую вернёт Пётр = 1 000 000руб. (+ проценты в соответствии с 214-ФЗ). От этой же цены рассчитывается сумма неустойки, если Пётр решает не расторгать ДДУ, а взыскивать пени.

В настоящее время, если Пётр расторгнет договор, то возможно ему придётся обращаться в суд, так как далеко не всегда застройщики возвращают деньги добровольно. Если же деньги размещались на счетах эскроу, то Пётр просто заберёт 1 000 000руб. + набежавшие проценты, предусмотренные этим договором.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#19
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Вопрос. Срок сдачи дома (получение ключей) истек и предлагают подписать доп на продление срока сдачи. Я с легкостью отвечаю отказом и направляю дело в суд? И пока я не получу ключи каждый день будет считаться просрочкой? Я правильно все понимаю?

 

Да, вы с лёгкостью не подписываете дополнительное соглашение о переносе сроков, направляете застройщику претензию с расчётом суммы неустойки за период и можете обращаться в суд. Неустойка подлежит взысканию начиная с первого дня просрочки до даты подписания акта приёма - передачи квартиры (то есть каждый календарный день до даты подписания акта является просрочкой).

Пример: дата передачи квартиры 30.11.2016г. Сегодня 27.02.2017г., и квартира не передана. Дополнительное соглашение я подписывать не желаю.

 

Я направляю застройщику претензию, в которой, в том числе, привожу расчёт суммы неустойки за период с 01.12.2016г. по 27.02.2017г. и срок, в течение которого ожидаю ответ (10 дней хватит).

 

Застройщик её получает, я жду 10 дней и подаю иск в суд. Условно - это 15.03.2017г. (на эту дату квартира так и не передана). В иске я прошу взыскать неустойку за период с 01.12.2016г. по 15.03.2017г.

 

Заседание условно назначают на 30.03.2017г. И 30.03.2017г. квартира всё ещё не передана. Тогда в заседании я увеличиваю исковые требования, произведя расчёт неустойки за период с 01.12.2016г. по 30.03.2017г. После вынесения решения (если квартира так и не передана) начинается новый круг.

 

Но если до заседания акт приёма - передачи будет подписан (условно 20.03.2017г.), то в заседании я увеличу сумму исковых требований, произведя расчёт неустойки за период с 01.12.2016г. по 20.03.2017г.

Надеемся, что удалось внести ясность.

 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru


#20
Юр бюро Лексар

Юр бюро Лексар

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 171 сообщений
  • Дом:-
  • Подъезд:-

Сегодня мы хотим поделиться с вами случаем из своей практики, связанным с подписанием дольщиками дополнительного соглашения о переносе срока.

Клиентка обратилась в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с застройщика после подписания акта приёма – передачи квартиры. Мы изучили предоставленные документы, задали уточняющие вопросы, всё было в порядке и готово к работе. После заключения договора немедленно направили претензию застройщику, составили исковое заявление, отнесли его в суд. Ничто не предвещало беды до тех пор, пока судья не дала слово представителю Ответчика, который традиционно просил в иске отказать, но нетрадиционной оказалась причина отказа – наличие подписанного дольщиком и зарегистрированного регистрационной палатой дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого участия…  Мы попросили перерыв для того, чтобы связаться с клиенткой и уточнить, подписывала ли она такое соглашение. К огромному удивлению оказалось, что она действительно «что-то там подписывала, особо не читала, копию себе не забрала, так что может быть…. А не упомянула об этом при заключении договора с нашим бюро, так как не подумала, что это может быть важным… Но вы там придумайте что-нибудь…». Безусловно, «придумать» в такой ситуации ничего было нельзя. В иске было отказано.

Мораль этой истории такова: внимательно читайте все документы, которые вы подписываете. Оставляйте себе копии, если оригиналы забирают представители застройщика для регистрации или иных действий. Фотографируйте, если нет возможности сделать ксерокопию. Если сомневаетесь в том, нужно ли подписывать тот или иной документ – заберите его с собой (сделайте фото) и покажите юристу.
 

www.neustoyka-ddu.ru


  • 0

С уважением,

Юридическое бюро "Лексар"

7 499 955 4928
info@leksar.ru




Темы с аналогичным тегами неустойка, юрист, собственность, взыскание

Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных